13年联姻长跑终止，凯德建业聚散“河南”

来源|凤凰网房产 作者|黄小妹

13年的联姻长跑终究画上了句号。

8月1日，建业地产股份有限公司(HK：00832，下称“建业地产”)公告表示，两位拥有凯德集团(简称“凯德”)背景的非执行董事罗臻毓、潘子翔离职，且不再拥有建业地产任何已发行股份。

7月2日，建业地产公告称，恩辉公司于6月29日与凯德订立股份购买协议，以总现金代价28.31亿港元收购凯德所持有的6.58亿股公司股份，交易股份占建业地产总股本的24.09%。交易完成后，建业地产董事会主席兼执行董事胡葆森的持股比例进一步提升至74.84%，而凯德集团将不再持有建业地产任何股份。

对于凯德与建业分手的原因，有观点认为，“凯德作为一个财务投资者，资本层面已经获利颇丰，而且凯德认为接下来几年提升的效果不如往常大，需要将资金投入到新业务上，加上河南区域不是凯德的布局重点，有点浪费资源的意思。”

凯德与建业地产的13年联姻长跑，可谓聚散皆因河南。

聚于“河南”

事实上，当年凯德与建业地产的联姻，始于“河南”，并且是各取所取的互利结果。

凯德方面，除对建业地产本身的发展前景看好，即借力建业地产曲线进军中原房地产市场。

建业地产方面，由于合资方建行退出经营，建业地产已处于胡葆森全资持有的尴尬境10年之久，谋求上市的建业地产急需战略投资者。

双方一拍即合，凯德建业地产由此联姻。

2006年12月，凯德通过其子公司，耗资6.01亿元人民币，购得建业地产29.75%股权。2007年8月，凯德再出资5亿元，收购建业地产上市前的前控股股东升熹控股的1329股新股份，其在建业地产的占股也增至36.41%。按照招股书，在建业地产上市后，胡葆森和凯德两方可各占股47.2%和27.1%，建业地产总裁王天也持股0.7%，公众投资者持股25%。

有分析称，凯德入股建业地产时，正在进行其在中国主要经济区域发展业务的战略部署。选择对建业地产做资本渗透，也是凯德深化在中国市场布局的第二大战略计划。

凯德廖文良曾对外称，与建业地产合作，将凯德顺利引入中国中部市场，河南将成为凯德进入中国市场后的第五个核心战略据点。彼时，1994年进入中国的凯德已经成功开拓北京、上海、广州、成都的战略据点。

建业地产方面，引入凯德无疑是胡葆森为建业上市准备的一个重要砝码。不过，在胡葆森看来，凯德给建业带来的还有很多“综合性收益”：“凯德和建业的风格都是稳健型的，在这一点上我们很一致。在房地产行业开发的品种、产品形态上，凯德又正好和我们形成互补。”

另外，建业地产称，一直以来，凯德与建业都有着良好的合作关系，凯德一直是建业发展坚定的支持者。公司感谢过去13年来凯德的投资，也感谢其在公司战略发展、企业管治、财务管理等方面给予公司的巨大帮助。

聚于“河南”

不过，13年后，当年的联姻初衷开始变味，凯德一二线布局战略与建业地产固守河南战略渐行渐远。因建业地产固守“河南”布局战略，道不同不相谋，也是两者分道扬镳的原因。

经过25年的发展，凯德已在中国42座城市拥有（管理）200多个项目，在中国的总开发规模约2300万平方米，管理的总资产近2600亿元人民币，核心战略区域已经变成了北京、上海、广州、成都、武汉（楼盘）五大核心城市集群的战略布局。

在今年3月1日，凯德集团甚至宣布首期募集5.56亿美元债权私募基金，用于投资聚焦中国一二线城市房地产市场的美元夹层债。其聚焦核心城市群战略的决心可见一斑。

而建业地产方面，从2006年至今，建业地产依然固守河南，甚至“走不出”河南”。

2008年3月31日时，建业地产在河南20个城市拥有约43个开发项目，总建筑面积约480万平方米。

2018年底，建业地产共有在建项目118个项目，总建筑面积约2172.1万平方米，其中郑州（楼盘）16个，河南省其他城市共102个。即所有项目，均在河南省内，覆盖了河南18个地级城市和 77个县级城市。2018年，建业地产全年获取的1351万平方米土储，也全部位于河南。此外，在它截至2018年底4608万平方米的总土地储备中，河南省内的占比达到了98.1%。

目前来看，“核心城市群策略”思维下，建业地产大本营所在的河南地区显然已经不在凯德的聚焦范围之内。

对此，负责中国业务的凯德集团总裁罗臻毓直言：“凯德持股河南建业这些年获得了丰厚的回报。鉴于河南建业主营业务在河南省，不在凯德的核心城市群范围内，剥离这项资产将使我们能够在核心业务上重新配置资本并投入到其他机会上。

业内人士指出，“对于凯德来说，其投资的范围和建业投资的范围没有太多重合度，这样类似股权投资本身的性价比就会降低。”

建业地产“无利可图”？

除了“河南”因素外，凯德与建业地产分手的原因，或许在于此时的建业地产“无利可图”。

毕竟，当时凯德持股建业地产的目标除了借力建业地产进军中部房地产市场，作为财务投资者的凯德自然是谋求丰厚的投资收益。

事实上，即使不算上借道建业在市场上获得的机会，凯德仅靠持股建业地产就获得丰厚的回报。若不计算凯德持股多年的分红及相关财务成本等，仅以股份买卖交易对价简单计算，该笔交易将为凯德获得逾20亿港元的收益。

凯德廖文良曾称，只要建业继续保持良好业绩，所持股权就不会轻易退出。

凤凰网房产查询得知，近年来建业地产的业绩并不如人意。具体来说，目前建业地产陷入了内忧外患的困境。

自2008年登陆港股，建业地产在资本市场的表现泛善可陈，当前公司市值刚过百亿。

由于河南去库存政策影响，2011-2015年，建业地产毛利率分别为38.78%、35.39%、34.08%、33.56%和22.19%，呈逐年下降趋势。尤其是2015年时，建业地产毛利为27.88亿元，同比2014年30.97亿元下降10%。

同时，随着近年万科、碧桂园等龙头房企纷纷向三四线城市下沉，建业地产在河南大本营遭遇竞争。

2018年末，建业地产河南省市场占有率为9%，相比2018年中10.2%有所下滑；其中，郑州市场占比自2008年的58.42%一路降至25%，缩水接近6成。亿翰智库最新发布的《2019年1-6月郑州市典型房企销售业绩TOP10》中，建业地产的销售业绩排名第7位。

至少从表观的财务数据来看，建业地产不是一个优秀的投资标的。

业内人士强调，“凯德与建业分手，不排除凯德对于建业过多布局河南市场是有意见的，而且这两年不积极走出去的企业，业绩成长是有阻力的。但这不能代表不看好河南市场，其实河南市场未来商业消费机会也很大，这只能理解为凯德类似股权持有的做法，本身意义不大，通过抛售有助于回笼资金和寻找新的投资机会。”

胡葆森曾认为自己做对了三件事，其中一件便是与凯德合作， “两个人谈恋爱，已经订好的约会，不会因为外面下雨而擅自更改。”

其实，恋爱的结局本可以很美满。不过，当时凯德选择与建业地产联姻，因为建业地产是河南大地主，如今选择分手，也是因为建业固守河南的战略。正因为建业地产一直固守“河南大本营”战略，让凯德地产觉得道不同不相为谋，无利可图，最终走向分手的结局。

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